Shirt God Homme Liberty 4 Sweat For Uncharted Noir amp; q06Ivdw dans une période de temps très courte (quelques mois).

Aujourd’hui nous allons vous parler du Magellan, dernier immeuble en portefeuille de notre société, après la revente récente de 3 actifs. Et une fois encore, rien n’est simple (mais on commence à avoir l’habitude !) chez Officiis Properties.Grey Jean Shirt Kaporal Femme jean Tee kaporal Slim Jeans Loka

 

1/ Une acquisition qui « correspond parfaitement aux critères d’investissementÉlastique Pantalon Yoga Femme Taille Sport Leggings Skinny Haute qWIqcwY8O »

Le Magellan est acheté en octobre 2007 pour un montant de 87,8M€ (droits inclus). Cet immeuble quasiment neuf (construit en 2001) est situé à Nanterre et il a une surface de 11.162 m2.

Son locataire unique est Faurecia, l’équipementier automobile, dont le bail court jusqu’en juin 2010. Les loyers annualisés de 5,7 M€ font ressortir un rendement de 6,5%.

Comme le commente alors la société « Cet immeuble correspond parfaitement aux critères d’investissement de Züblin Immobilière France : une localisation stratégique près du quartier de la Défense, un immeuble récent de grande qualité (construit en 2001) et des cash-flows sécurisés par la signature d’un grand locataire. »2ememain Vêtements be amp; Femme Bomber Accessoires n7T8nR

 

2/ Un an après : -30M€ de perte de valeur !

En novembre 2008, soit un an après l’acquisition, Faurecia, à qui il restait encore 2 ans de bail, négocie son renouvellement pour 6 ans minimum (soit 4 de plus)… mais moyennant :

  • la libération d’une partie des surfaces (représentant 16% du total tout de même),
  • un loyer diminué à 4,4M€,
  • des franchises de loyers.

Suite à ces ajustements la valeur d’expertise au 30 mars 2009 en prend un coup est passe à 52,5M€, soit plus de 30 M€ de perte, une bien belle performance pour laquelle on peut applaudir l’équipe dirigeante de l’époque !

La valeur de l’actif ne couvre désormais même pas la dette bancaire de 55 M€ mise en place quelques mois auparavant.

 

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3/ Une valeur qui baisse inexorablement avec les années

Vous pensiez naïvement que l’immobilier autour de Paris n’avait fait qu’augmenter depuis 10 ans ? Et bien pas chez Officiis Properties. Observons ensemble pour nous en convaincre l’évolution des valeurs d’expertise de l’immeuble Magellan :

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Ce graphique parle malheureusement de lui-même…

On peut noter deux « chutes » surprenantes de 10M€ qui ont finit d’achever un tableau qui n’était déjà pas très réjouissant.

 

4/ Et aujourd’hui ?

Le locataire Faurecia vient de libérer les lieux. La société a prévu de refaire d’importants travaux en 2019 (pour environ 10 M€) avant de trouver un nouveau locataire (et possiblement revendre le tout à un meilleur prix ensuite ?).

Alors oui, cela peut paraître incroyable qu’un immeuble de bureaux situé à Nanterre, à deux pas de La Défense, quasi-neuf, puisse avoir été acheté 88M€ en 2007 et n’en valoir que 32 M€ en 2018, mais c’est pourtant la triste réalité à la sauce Officiis Properties.Tissu Petite Look En Mélangé Croisillons Côtelé New Coton À Top Oa1x5qYwY

Comment expliquer ça ? Étudions ensemble les différentes hypothèses :

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Hypothèse 1 : Le bien a été mal acheté en 2007. Payé trop cher et/ou mal étudié (niveau du loyer vs. le niveau de marché, risque de départ/renégociation du locataire unique, travaux à prévoir).

Hypothèse 2 : L’évaluation actuelle est particulièrement conservatrice.

Hypothèse 3 : Un mélange des hypothèses 1 et 2 !

 

Le choix est difficile.Shirt jean kaporal Jeans Grey Jean Kaporal Femme Loka Tee Slim

Comme nous l’indiquions dans un précédent article sur Sur Jeans Promotionnels Promotion Achetez Des Moto fx10gwxX, sous sa direction la société Officiis Properties a détruit plus de 100 M€ de fonds propres en une dizaine d’années  – une sacrée performance tout de même ! L’hypothèse 1 est donc totalement plausible.

Mais, certains de nos lecteurs nous ont fait observer que nous nous approchions lentement mais sûrement d’une OPR par l’actionnaire majoritaire. Dans cette perspective une approche « conservatrice » de la valeur (hypothèse 2) serait totalement dans leur intérêt, car cela minimiserait ainsi le prix à payer aux minoritaires.

A vous de trancher chers lecteurs.